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　　李嘉誠(chéng)家族卷進(jìn)內(nèi)地的一些房地產(chǎn)資產(chǎn)處置風(fēng)波中。

　　根據(jù)京東拍賣消息，上海長(zhǎng)潤(rùn)江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)潤(rùn)江和”）40%股權(quán)于7月9日首次拍賣，起拍價(jià)約53.49億元，2人報(bào)名，但因無(wú)人出價(jià)最終流拍。

　　長(zhǎng)潤(rùn)江和成立于2007年10月，是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與和潤(rùn)集團(tuán)為開發(fā)位于上海普陀真如城市副中心項(xiàng)目“高·尚領(lǐng)域”而成立的項(xiàng)目公司，二者分別持股60%、40%。由于和潤(rùn)集團(tuán)旗下公司上海長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海長(zhǎng)潤(rùn)”）、上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海江和”）破產(chǎn)清算，其所持長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)被債權(quán)人中融國(guó)際信托有限公司申請(qǐng)?zhí)幹谩?/p>

　　高·尚領(lǐng)域項(xiàng)目地塊為2006年年底長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與和潤(rùn)集團(tuán)以底價(jià)22億元聯(lián)合競(jìng)得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建筑面積約117萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商場(chǎng)、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫字樓落成后是上海浦西的地標(biāo)性建筑。

　　李嘉誠(chéng)家族曾對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望。

　　長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在2007年1月公布的交易公告中稱，收購(gòu)、擁有及發(fā)展普陀地塊為商業(yè)及住宅物業(yè)，乃符合長(zhǎng)實(shí)及和黃其中一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)策略。2009年4月，時(shí)任長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)董事總經(jīng)理兼副主席暨和黃副主席的李澤鉅出席了高·尚領(lǐng)域的開工儀式并表示，“我們對(duì)有機(jī)會(huì)領(lǐng)銜打造上海真如城市副中心感到非常興奮，決心在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)和諧社區(qū)。”

　　18年過(guò)去，真如城市副中心繁華兌現(xiàn)，而高·尚領(lǐng)域仍未完全落成，項(xiàng)目公司股權(quán)也因合作方的債務(wù)危機(jī)被擺上拍賣臺(tái)。

高·尚領(lǐng)域，圖源：項(xiàng)目微信公眾號(hào)

　　這并非李嘉誠(chéng)家族近期首次因涉及資產(chǎn)出售而受到關(guān)注。

　　7月11日，“李嘉誠(chéng)家族5折賣房”沖上熱搜。事件指向李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)位于東莞的海逸豪庭項(xiàng)目在清盤階段，推出了部分團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠單位。據(jù)銷售人員介紹，特價(jià)房源均是天地樓層或樓層較矮，價(jià)格在每平方米1.3萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元左右，此前該項(xiàng)目銷售均價(jià)約2.3萬(wàn)元至2.4萬(wàn)元。

　　萬(wàn)人圍觀無(wú)人出價(jià)

　　高·尚領(lǐng)域股權(quán)被拍賣，源于和潤(rùn)集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)。

　　公開信息顯示，和潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的糧油加工企業(yè)，在糧油產(chǎn)業(yè)占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，在浙江舟山、湖北武漢、四川瀘州等城市擁有生產(chǎn)基地。

　　和潤(rùn)集團(tuán)法定代表人虞松波曾被稱為“舟山首富”，如今已債務(wù)纏身。根據(jù)天眼查，截至7月11日，虞松波關(guān)聯(lián)的限制消費(fèi)令記錄232條、失信被執(zhí)行人記錄5條、被執(zhí)行人記錄7條，被執(zhí)行總金額約22億元。

　　上海市第三中級(jí)人民法院出具的民事裁定書顯示，上海長(zhǎng)潤(rùn)、上海江和因?yàn)橘Y不抵債，具備破產(chǎn)原因，因此二者持有的長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)被拍賣償債。

　　根據(jù)拍賣公告，長(zhǎng)潤(rùn)江和主要包含兩項(xiàng)資產(chǎn)——存貨，即高·尚領(lǐng)域的土地出讓金、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)等開發(fā)成本，賬面值約76.36億元；固定資產(chǎn)，即高·尚領(lǐng)域的房地產(chǎn)，包括商業(yè)、辦公、會(huì)所、酒店及車位等，賬面原值約36.38億元。

　　7月9日，長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)正式開拍，起拍價(jià)約53.49億元，一共吸引1.2萬(wàn)次圍觀，2人報(bào)名，但最終因無(wú)人出價(jià)而流拍。

　　長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)流拍，有多重原因。

　　上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，真如城市副中心略顯邊緣，商辦物業(yè)非常仰賴區(qū)位優(yōu)勢(shì)，“綜合體項(xiàng)目能不能做起來(lái)，與所在區(qū)域的購(gòu)買力、客流量密切相關(guān)。”

　　另一方面，53.49億元的起拍價(jià)，在當(dāng)下對(duì)于大多數(shù)投資者而言都是一筆巨大的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“真如項(xiàng)目總價(jià)比較高，現(xiàn)在能拿得出50多億元的機(jī)構(gòu)很少。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，目前上海的土地市場(chǎng)，二三十億元就能拍到非常優(yōu)質(zhì)的地塊，比如保利發(fā)展近日競(jìng)得的楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊，地價(jià)約22億元，“核心區(qū)域的住宅項(xiàng)目質(zhì)量好，回款快，而商辦物業(yè)本來(lái)就過(guò)剩了，商圈自身規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)而言也有壓力，投資者肯定是算過(guò)賬的。”

　　不止外部缺陷，長(zhǎng)潤(rùn)江和自身也存在不少瑕疵。

　　根據(jù)《上海長(zhǎng)潤(rùn)江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，長(zhǎng)潤(rùn)江和由雅富投資有限公司（“長(zhǎng)實(shí)系”公司）、上海長(zhǎng)潤(rùn)、上海江和分別按60%、25%、15%的比例出資成立。截至2023年11月30日，長(zhǎng)潤(rùn)江和注冊(cè)資本尚未完成實(shí)繳，三大股東的實(shí)繳金額分別為17.31億元、5.71億元、3.43億元，實(shí)繳比例62.25%。

　　此外，根據(jù)拍賣公告，由于高·尚領(lǐng)域已售物業(yè)尚未進(jìn)行土地增值稅清算，且項(xiàng)目地塊實(shí)際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與土地出讓合同約定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在差異，加上項(xiàng)目延期竣工，如拍賣成交，競(jìng)買人需承擔(dān)土地增值稅、土地出讓金以及逾期竣工違約金等費(fèi)用。

　　“高·尚領(lǐng)域這種大型綜合體項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓比較困難，只能進(jìn)一步壓低出售價(jià)格，單純一家機(jī)構(gòu)或普通的聯(lián)合體資金壓力會(huì)比較大，很難消化。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　長(zhǎng)實(shí)進(jìn)退

　　現(xiàn)實(shí)過(guò)于骨感。作為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，即便高·尚領(lǐng)域是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)入滬的首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，即便長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)曾有意全資持有高·尚領(lǐng)域項(xiàng)目，他們也在拍賣臺(tái)前克制住了自己。

　　2006年12月底，上海普陀真如城市副中心第一幅巨量地塊A3-A6地塊出讓。沒有遇到任何對(duì)手，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)聯(lián)合和潤(rùn)集團(tuán)以22億元競(jìng)標(biāo)底價(jià)摘得地塊，折合樓面價(jià)約3027元/平方米。

　　長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，真如項(xiàng)目總建筑面積逾117萬(wàn)平方米，是目前上海最大規(guī)模城市綜合發(fā)展項(xiàng)目之一，結(jié)集商場(chǎng)、辦公室、住宅、服務(wù)式住宅及酒店物業(yè)。《東方早報(bào)》報(bào)道稱，整個(gè)項(xiàng)目的投資將在60億元左右，而這一項(xiàng)目也將被建設(shè)成普陀地區(qū)的一個(gè)地標(biāo)性建筑。

　　2009年4月，真如A3-A6地塊正式動(dòng)工，標(biāo)志著上海第四個(gè)城市副中心的啟動(dòng)建設(shè)。

　　由于地價(jià)低廉，開發(fā)周期漫長(zhǎng)，迎上房?jī)r(jià)上漲周期，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在真如項(xiàng)目收益頗豐。

　　2013年6月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)真如項(xiàng)目以“高·尚領(lǐng)域”的案名正式亮相，推出首期產(chǎn)品，售價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，部分特色單位高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。兩個(gè)月后，高·尚領(lǐng)域首開單位宣告售罄，收金約26億元。

　　2019年6月，高·尚領(lǐng)域首次推出住宅產(chǎn)品“領(lǐng)寓”，包括1108套房源。據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)次年公布的2019年銷售成績(jī)顯示，領(lǐng)寓開盤半年銷售金額達(dá)73億元，位列上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三。

　　直至今年3月，高·尚領(lǐng)域仍有73套住宅推出，均價(jià)約10萬(wàn)元/平方米。7月11日，時(shí)代周報(bào)記者從高·尚領(lǐng)域銷售人員處了解到，目前項(xiàng)目?jī)H剩少量底復(fù)（一樓帶地下室）在售，“（股權(quán)拍賣事件）對(duì)我們沒什么影響，有影響我們會(huì)收到消息的。”

領(lǐng)寓，圖源：項(xiàng)目微信公眾號(hào)

　　拿地至今的漫長(zhǎng)18年里，關(guān)于高·尚領(lǐng)域的權(quán)益歸屬傳言多次傳出。

　　2019年5月，有市場(chǎng)消息稱長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)有計(jì)劃出售高·尚領(lǐng)域項(xiàng)目權(quán)益。對(duì)此長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)回應(yīng)稱，公司經(jīng)常有收到不同的出價(jià)建議，但有建議不代表公司接受及會(huì)出售項(xiàng)目。

　　2020年1月，風(fēng)向轉(zhuǎn)變，港媒報(bào)道稱長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)有意增加內(nèi)地投資份額，收購(gòu)和潤(rùn)集團(tuán)所持的高·尚領(lǐng)域股份，最終全資持有該項(xiàng)目。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)方面表示，公司有興趣作出研究，且事實(shí)上公司有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　彼時(shí)，樓市熱錢洶涌，市場(chǎng)交投活躍。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上海新建商品住宅共成交773.5萬(wàn)平方米，同比上漲19.46%，處于近3年高位。但長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)這一收購(gòu)意愿最終并未落地。

　　4年后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)又一次拿到“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人”的號(hào)碼牌，故事仍未迎來(lái)完滿結(jié)局，長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)首拍流拍。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)上海公司市場(chǎng)傳訊部一名工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示：“這是公司高層的決定，沒有更多消息可以透露。”

　　針對(duì)為何放棄競(jìng)買股權(quán)、高·尚領(lǐng)域逾期竣工原因等問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者于7月11日致函長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)方面，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

來(lái)源：時(shí)代周報(bào)    | 撰稿：梁爭(zhēng)譽(yù)    | 責(zé)編：李斌    審核：張淵

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